На днях итальянская компания Gruppo Margheri представила свой амбициозный проект «Невский Колизей». Торгово-развлекательный центр будет построен рядом с поселком Бугры на севере Ленобласти.
Эксперты прогнозируют, что итальянские инвесторы в Буграх столкнутся с проблемами уже на стадии подведения коммуникаций, там не хватает электроэнергии даже на освещение магистральной автотрассы.
Развитие крупноформатных торговых центров за пределами самого Питера находится еще на зачаточной стадии, поэтому рассчитывать на большой поток покупателей не приходится. Следовательно, компании не удастся быстро окупить затраты.
Gruppo Margheri создана в 1994 г., основой стал семейный строительный бизнес президента компании Марио Маргери. Компания возводит элитное жилье во Флоренции и ее окрестностях. В среднем строится и продается 400 квартир в год. Там же Gruppo Margheri принадлежит фитнесс- и wellness-центр Hidron, годовой оборот которого составляет 5 млн евро. Gruppo Margheri владеет отелем Leonardo в центре Праги, а также проводит реконструкцию еще двух исторических зданий в этом городе, в которых должны открыться отели Gruppo Margheri.
Осенью 2006 г. компания планирует начать строительство отеля «Рафаэлло» в Петербурге, рядом с Новой Голландией, на Матисовом острове. Также итальянская компания имеет свое производство керамической плитки. Суммарная стоимость активов компании составляет 270 млн евро.
Презентацию проекта «Невский Колизей» группа компаний Margheri провела на состоявшемся на днях заседании правительства Ленобласти. Это сооружение, по замыслу разработчиков, будет представлять собой римский Колизей в натуральную величину. На его «арене» создадут «Ривьеру-Южное море» – искусственное море площадью 20 тыс. кв. м. Центр, как уверяют итальянцы, станет крупнейшим в Европе, его общая площадь 100 тыс. кв. м.
В состав центра также войдет торговый комплекс общей площадью 65 тыс. кв. м на 220 монобрендовых магазинов. Их предполагается размесить на двухъярусных галереях. Также в «Колизее» запланированы 10-зальный кинотеатр, отель на 120 номеров, бизнес-центр и паркинг на 6 тыс. машин. Общий объем инвестиций в проект составит 120 млн евро, ожидаемый годовой оборот – 300 млн евро.
Итальянская компания рассчитывает, что за первый год торговый центр посетят 3 млн человек, а «Ривьеру» – 1 млн человек. Срок окупаемости проекта 8–9 лет. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на I квартал 2008 г.
Директор по развитию компании SPN Ogilvy Татьяна Анашкина рассказала RBC daily, что этот проект Margheri планирует реализовать исключительно за счет собственных средств. Компания готовится приступить к его реализации уже в июне нынешнего года. «Территория в 40 га уже выкуплена компанией, а земля переведена из разряда сельхоземель», – рассказала она.
По словам Татьяны Анашкиной, участок для «Невского Колизея» выбран очень удачно. «Лучшего места на таком же расстоянии от Питера просто нет, – утверждает она. – Площадка находится в 50 метрах от строящейся кольцевой дороги, там уже есть съезд. А вся кольцевая дорога будет достроена еще до того, как откроется «Невский Колизей». Кроме того, территория находится буквально на пересечении с оживленной трассой «Скандинавия», ведущей в Финляндию».
Впрочем, в правительстве Ленобласти RBC daily уточнили, что перед Margheri областные власти поставили жесткие условия. В частности, если компания не начнет к определенному сроку освоение этого участка, то по условию договора, земли будут отданы инвесторам из Франции. Уточнить, какая именно компания может претендовать на территорию российско-итальянского «Колизея», в администрации затруднились.
В том, что среди девелоперов найдется немало желающих на эти земли, можно не сомневаться. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга начал интересоваться территориями, находящимися за пределами мегаполиса. «До недавнего времени для развития крупноформатной торговли существовали большие площади в пределах Санкт-Петербурга, – рассказал RBC daily генеральный менеджер петербургского офиса консалтинговой компании Knight Frank Олег Барков. – Сейчас же инвесторы активно заявляют о своем желании участвовать в загородных проектах торгово-развлекательных центров. Впрочем, пока многие готовы участвовать в уже реализующихся проектах».
Генеральный менеджер петербургского офиса консалтинговой компании Knight Frank Олег Барков считает, что идеи, подобные «Колизею», сегодня весьма востребованы и актуальны. «Санкт-Петербургу сейчас крайне необходимы амбициозные проекты, их ждет рынок», – полагает менеджер.
Однако у него тоже возникли сомнения в том, что «Невский Колизей» станет местом паломничества. «Это не самое лучшее загородное направление, не самое напряженное, – говорит он. – Бугры расположены в 3–5 км от густонаселенных районов. Остается уповать только на профессионализм инвесторов, что маркетинг проекта был тщательно просчитан».
Кроме того, Олег Барков не исключает, что итальянская компания столкнется с отсутствием необходимых коммуникаций. «Это очень энергоемкий объект, поскольку там предполагается большой бассейн, огромное количество ресторанов и развлекательных комплексов, которые потребляют много электроэнергии. А на севере области как раз существует очень жесткий дефицит этих мощностей, вплоть до того, что даже некоторые участки кольцевой автодороги стоят без освещения».
У директора департамента по торговой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексея Могилы планы итальянской компании вызывают сомнения еще и по другой причине. «Торгово-развлекательный центр подобного масштаба для Санкт-Петербурга – это значительный объем. Там рынок потребления услуг и развлечения только формируется. И крупные торгово-развлекательные центры, подобные московским, только в процессе зарождения».
По его мнению, у крупных центров развлекательного формата, возводимых под Петербургом, существует проблема с окупаемостью. «Сегодня такие проекты могут строиться либо как пафосные и статусные, когда перед инвестором не стоит четкой задачи за короткий срок оправдать затраты, и они готовы вкладываться в строительство просто как в игрушку или любимый бизнес. Либо там уже по другому считается экономика. В воссозданном римском «Колизее», наверняка, большое количество квадратных метров будет теряться, поскольку придется большое количество пространства отвести под общие площади».
Впрочем, у выбранной под строительство территории есть и очевидный плюс – близость другого крупного мола. «»Невский Колизей»расположится рядом с торговым комплексом Ikea, а она уже зарекомендовала себя как успешный проект в Санкт-Петербурге, – отмечает Олег Барков. – Они создают большой поток покупателей, так что здесь может сработать принцип синергии, когда эти объекты будут друг друга дополнять».
В принципе питерский «Колизей» в будущем действительно может оказаться на большом торговом пути. По соседству с Буграми находится Новодевяткино, где правительство Ленинградской области планирует создать многофункциональный комплекс оптовой торговли. Как пояснили RBC daily в пресс-центре правительства Ленобласти, на участке в 150 га намечено возвести технопарк, ритейл-парк, выставочный и деловой центры, открытые торговые площадки, жилой комплекс и зоны рекреации, общей площадью не менее 1 млн кв. м.
По мнению Алексея Могилы, успех возможен в том случае, если сооружение итальянцев займет место среди главных достопримечательностей Санкт-Петербурга. «Питер очень активный город в плане туризма, – пояснил он. – И этот объект вполне может стать еще одной точкой на туристическом маршруте. Но для этого в «Колизее», кроме развлекательного комплекса и магазинов, должна присутствовать и уникальная архитектура».
С тем, что только уникальность этого центра может стать ключом к успеху, согласен и Олег Барков. «Для того чтобы люди туда поехали, у этого проекта должна быть огромная притягательная сила», – говорит он.